무주택자 분양권 양도 시 양도세 부과 여부 | 세금 계산 기준

무주택자 분양권 양도 시 양도세 부과 여부 | 세금 계산 기준 ✅

무주택자가 분양권을 양도할 경우에도 **양도소득세가 반드시 부과**되며, **보유 기간**과 **취득 시기(2021년 기준 이후)**에 따라 차등 과세됩니다. 비과세 대상이 아니므로 주의가 필요합니다.

메타디스크립션

무주택자라 해도 분양권 양도는 중과세 대상입니다. 2021년 이후 취득분 1년 미만은 70%(지방세 포함 77%), 1년 이상~2년 미만은 60%(66%) 세율이 적용되며, 오피스텔 분양권은 예외입니다.

1. 분양권은 세금 비과세 대상 아님

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• ✔ 분양권은 주택 수에 포함되고, **비주택자라도 양도세가 부과**됩니다 .
  
• ✔ 2021년부터는 분양권 취득 후 양도 시에도 **주택 수로 산정**됩니다 .
  

2. 양도세율 표

3. 오피스텔 분양권은 예외

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• ✔ 업무용 또는 준주택으로 구분되는 경우, 분양권은 **주택 수 산입 제외**되고 양도세 중과 대상이 아닙니다 .
  

4. 1세대 2주택 일시적 비과세 요건

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• ✔ 주택 + 분양권 보유 후, **종전주택을 3년 이내에 처분**하면 일시적 2주택 비과세 가능 .
  
• ✔ 분양권 먼저 취득하면 해당 특례는 적용되지 않습니다 .
  

5. 과세 계산 방식

양도차익

= 양도가액 − 취득가액 − 각종 필요 비용

세율 적용

보유 기간 기준(위 표 참조) + 지방세(10%) 적용

※ 무주택자라도 분양권 양도 시 **중과세율이 자동 적용**되므로, **양도 전 보유기간 및 시기 확인이 필수**입니다.

✅ 전략 및 유의사항

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• 분양권 **1년 이상 보유 후 양도**하면 세율 60%가 아닌 42% 기본세율 적용 가능성 있습니다.
  
• 오피스텔 분양권은 **양도세 회피 가능**한 예외이지만, 주택용 전환 시 과세됨에 유의.
  
• 종전주택 + 분양권 2주택 시 **일시적 비과세 요건(3년 내 처분 등)** 검토 필요.
  

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